Umweltbundesamt
zum Vergrößern anklickenBis 2045 sollen Gebäude treibhausgasneutral sein, so das Bundesklimaschutzgesetz. Millionen Immobilien müssen dekarbonisiert und energetisch saniert werden. Zahlt der Eigentümer oder kommen Mietende dafür auf? Wie sieht eine faire Kosten-Nutzen-Verteilung aus? Damit beschäftigt sich ein Forschungsprojekt unter Beteiligung des Umweltbundesamtes.
Das im August 2022 gestartete Projekt trägt den Titel FLAMME (Fairness, Lastenverteilung und Akzeptanz des Mietrechts bei Modernisierungen für Energieeffizienz). Es untersucht, wie Kosten und Nutzen für energetische Modernisierungen aufgeteilt werden können. Sollten Eigentümer die Sanierungskosten tragen, weil die Bausubstanz maßgeblich über den Heizenergieverbrauch bestimmt, oder die Mieter, die Heizkosten sparen? Wie sollen Heizkosten generell verteilt werden? Welche Aufteilung sieht das Mietrecht vor? Was wäre fair und würde dem langfristigen Charakter der Sanierung, dem Interesse der Vermietenden an der Refinanzierung der Sanierung sowie der Bereitschaft von Mietenden gerecht, mehr Miete für niedrigere Heizkosten oder klimaschonendes Wohnen zu zahlen? Welchen Anteil an den Kosten soll die Gesellschaft übernehmen?
Die Forschenden untersuchen rechtsökonomisch und -ethisch das Umlagesystem des deutschen Mietrechts sowie neue Umlagemodelle: beispielsweise die Integration der Modernisierungsumlage ins Betriebskostenrecht, die Nutzung von Staffelmietverträgen, Konzepte wie das Warmmietensystem in Schweden oder ein energetischer Mietspiegel. Auf Basis von Sanierungsbeispielen, die die Erreichung der Klimaziele bei typischen Mietgebäuden sicherstellen, werden zu den aus den Umlagesystemen resultierenden Belastungsverteilungen die Interessengruppen befragt, um zu erheben, welche Umlagesysteme von wem als fair wahrgenommen werden. Diese könnten die Akzeptanz der gesellschaftlich notwendigen Modernisierungsmaßnahmen steigern.
Im Begleitkreis sind Interessengruppen der Mieter und Vermieter vertreten:
Der Begleitkreis wird durch Vertreter*innen aus der öffentlichen Verwaltung, Verbänden und weiteren Interessengruppen ergänzt:
Das Projekt läuft noch bis 31.07.2025. Die Ergebnisse werden unter anderem in Berichten, Artikeln für Fachzeitschriften und Konferenzbeiträgen veröffentlicht. Sie fließen in die Beratungstätigkeit des UBA zu den laufenden politischen Maßnahmen für einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand ein.
Auf dem Treffen wurden zunächst das Projekt, seine Forschungsfragen und das methodische Vorgehen vorgestellt sowie die Rolle und Aufgaben des Begleitkreises und seine Erwartungen an das Projekt erörtert. Anschließend wurden die Spielräume im geltenden Recht zur Steigerung der Akzeptanz präsentiert und erörtert. Alternative mietrechtliche Umlagesysteme zur Auflösung des Mieter-Vermieter-Dilemmas aus der Literatur und dem politischen Raum wurden vorgestellt, analysiert und diskutiert.
Der Modernisierungsbedarf und die Modernisierungsoptionen im Gebäudebestand aus klimapolitischer Sicht wurden dargestellt und besprochen.
Auf dem Treffen wurden vom Projektkonsortium für repräsentative Gebäudetypen jeweils unterschiedliche Modernisierungsoptionen mit ihren Kosten (Kapital- und Betriebskosten) und Nutzen (Energiekosteneinsparungen) präsentiert. Diese Daten wurden beispielhaft in ein mathematisches Modell zur Abbildung der langfristigen Belastungswirkungen verschiedener Umlagemodelle für Vermietende und Mietende eingespeist. Erste Ergebnisse der Berechnungen zur Verteilung der Belastungen der Modernisierungsoptionen wurden vorgestellt und diskutiert.
Auf dem Treffen wurden eine konzeptionelle Weiterentwicklung des ökonomischen Modells vorgestellt, dass insbesondere ökonomische Wirkungen verschiedener Umlagemodelle bei einem Mietendenwechsel berücksichtigt. Diese Wirkungen wurden für repräsentative Gebäudetypen für jeweils unterschiedliche Modernisierungsoptionen durchgerechnet.
Weiterhin wurde präsentiert, wie sich Belastungen bei Änderung von Eingangsparametern wie Entwicklung der Energiepreise, der Kreditzinsen, der Modernisierungskosten u.a. verändern. Anschließend wurde das Konzept der Befragung zu den Fairnessvorstellungen in Bezug auf energetische Modernisierungen vorgestellt und erste Ergebnisse aus dem Pretest der Befragung von Mietenden, Vermietenden und Selbstnutzenden präsentiert.
Unnerstall, Herwig (2025): Refinanzierung von Kosten energetischer Modernisierungen – Handlungs- und Gestaltungsoptionen im geltenden Mietrecht, Neue Zeitschrift für Mietrecht (NZM), S. 11 ff
Reutter, Leo (2025): Inefficient incentives for energy saving in tenancy law and policy options to remedy the landlord-tenant dilemma. European Journal for Law and Economics.
https://doi.org/10.1007/s10657-024-09827-7
Reutter, Leo (2024): (In-)Efficient Incentives for Energy Saving in Tenancy Law:
Reutter, Leo (2023): Modernisierungs- und Energieeinsparanreize in Teilwarmmietenmodellen. 1. Konferenz zur Norddeutschen Wärmeforschung. Allianz der Norddeutschen Wärmeforschung. Göttingen, 08.06.2023.
„Für Mensch und Umwelt“ ist der Leitspruch des UBA und bringt auf den Punkt, wofür wir da sind. In diesem Video geben wir Einblick in unsere Arbeit.
